Sanierungsfahrplan erstellen und Maßnahmen sinnvoll bündeln

Viele Eigentümer sanieren ihr Haus über Jahre hinweg in kleinen Schritten. Mal wird das Dach neu gedeckt, später der Heizkessel getauscht, irgendwann kommen neue Fenster dazu. Jede dieser Entscheidungen ist für sich betrachtet sinnvoll. In der Summe entsteht daraus jedoch häufig ein Gebäude, dessen Bauteile nicht zueinander passen und in dem einzelne Investitionen ihre Wirkung gegenseitig begrenzen. Genau an dieser Stelle setzt ein Sanierungsfahrplan an.

Ein Sanierungsfahrplan ist ein schriftlich festgehaltener Gesamtplan, der den Zustand des Gebäudes erfasst, alle notwendigen Maßnahmen benennt und sie in eine begründete Etappenfolge bringt. Dieser Beitrag erklärt, welche Informationen dafür nötig sind, wie sich Maßnahmen wirtschaftlich sinnvoll bündeln lassen und woran Sie einen brauchbaren Plan von einer bloßen Wunschliste unterscheiden. Sie erfahren außerdem, welche Rolle Förderprogramme dabei spielen können.

Ein Sanierungsfahrplan beantwortet drei Fragen. Er beschreibt, in welchem Zustand sich das Gebäude heute befindet, welcher Zielzustand angestrebt wird und über welche Zwischenschritte dieser Zielzustand erreichbar ist. Der Nutzen liegt weniger in der einzelnen Empfehlung als in der Verbindung zwischen den Empfehlungen. Erst wenn feststeht, dass die Fassade später eine Dämmung erhalten soll, lässt sich heute entscheiden, wie weit ein neues Vordach vorstehen muss oder wo Außensteckdosen sitzen sollten.

Grenzen hat ein solcher Plan überall dort, wo er Sicherheit vortäuscht, die es nicht gibt. Materialpreise, Verfügbarkeiten und Förderbedingungen ändern sich, und ein Bestandsgebäude gibt selten alle Überraschungen vor Baubeginn preis. Ein guter Plan berücksichtigt das, indem er Entscheidungspunkte benennt, an denen neu bewertet wird. Er ersetzt weder die Detailplanung der einzelnen Maßnahme noch die Beurteilung durch einen Fachbetrieb vor Ort.

Am Anfang steht die nüchterne Erfassung dessen, was vorhanden ist. Dazu gehören Baujahr und Bauweise, die Aufbauten von Dach, Wand und Boden, der Zustand der Fenster, die Art und das Alter der Wärmeerzeugung sowie die Verteilung im Haus. Ebenso wichtig sind bereits durchgeführte Maßnahmen, denn eine früher eingebaute Dämmung oder ein nachträglich ausgebautes Dachgeschoss verändert die Bewertung aller anderen Bauteile erheblich.

Diese Aufnahme sollte nicht am Schreibtisch entstehen. Bauteilaufbauten lassen sich häufig nur durch Öffnungen an unauffälligen Stellen sicher bestimmen, und gerade bei älteren Gebäuden weichen Ausführung und Planunterlagen deutlich voneinander ab. Wo Unterlagen fehlen, ist eine Ortsbegehung mit Aufmaß der einzige verlässliche Weg. Ein Betrieb, der aufsuchend arbeitet und ohnehin zum Kunden fährt, kann diese Aufnahme mit der Erstberatung verbinden.

Halten Sie außerdem fest, was Sie am Gebäude stört und wie Sie es künftig nutzen wollen. Ein Haus, das in wenigen Jahren zwei getrennte Wohneinheiten aufnehmen soll, braucht andere Leitungswege und andere Schallschutzentscheidungen als ein dauerhaft von einer Familie bewohntes Gebäude. Nutzungsziele gehören deshalb genauso in die Bestandsaufnahme wie rein technische Werte, weil sie über Grundriss, Ausstattung und Ausbaustandard mitentscheiden.

Rechnungen für Wärme und Strom aus mehreren aufeinanderfolgenden Jahren sagen mehr über ein Gebäude aus als jede Schätzung. Wichtig ist die Betrachtung über einen längeren Zeitraum, weil einzelne Winter stark abweichen können. Der Verbrauch zeigt allerdings nur die Summe, nicht die Ursache. Erst die Verbindung mit dem Bauteilzustand macht ihn aussagekräftig. Ein hoher Verbrauch bei bereits gedämmtem Dach deutet auf Fenster, Kellerdecke oder eine überalterte Anlagentechnik hin. Notieren Sie parallel dazu, welche Räume im Winter spürbar auskühlen, denn diese Beobachtung führt oft schneller zur Schwachstelle als jede Berechnung.

Der größte wirtschaftliche Hebel eines Sanierungsfahrplans liegt in der Bündelung. Arbeiten, die dieselbe Vorbereitung benötigen, sollten gemeinsam ausgeführt werden. Ein Gerüst, das für die Dacheindeckung steht, trägt ohne Mehrkosten auch die Fassadenarbeiten. Eine geöffnete Wand, in die ohnehin neue Elektroleitungen kommen, nimmt gleichzeitig Leerrohre für spätere Technik auf. Wer diese Gelegenheiten ungenutzt lässt, bezahlt dieselbe Vorbereitung später ein zweites Mal.

Bündeln heißt allerdings nicht, alles gleichzeitig zu machen. Sinnvoll ist die Zusammenfassung von Maßnahmen, die sich technisch bedingen oder dieselbe Baustelleneinrichtung teilen. Nicht sinnvoll ist die Zusammenlegung von Arbeiten, die lediglich zufällig zeitlich zusammenfallen, weil dadurch die Baustelle unübersichtlich und die Belastung für die Bewohner unnötig hoch wird. Prüfen Sie bei jedem Paket, ob die Bündelung einen sachlichen Grund hat.

Wenn ein Bauteil ohnehin erneuert werden muss, sind die Kosten für Gerüst, Rückbau und Entsorgung bereits gebunden. Der zusätzliche Aufwand für eine energetische Verbesserung fällt in diesem Moment deutlich geringer aus als bei einer eigenständigen Maßnahme zu einem späteren Zeitpunkt. Ein Dach, das neu eingedeckt wird, sollte deshalb im selben Zug die gewünschte Dämmebene erhalten. Dieselbe Überlegung gilt für den Fassadenanstrich, für den Austausch von Fenstern und für eine Kellerdecke, die für neue Leitungen ohnehin freigelegt wird. Diese Gelegenheiten kehren erst nach vielen Jahren wieder.

Steht die Liste der Maßnahmen, folgt die Bewertung. Ganz oben stehen immer Arbeiten, die einen laufenden Schaden stoppen. Eine undichte Stelle im Dach, aufsteigende Feuchte im Sockel oder ein schadhafter Schornstein dulden keinen Aufschub, weil der Schaden mit jedem Monat wächst und andere Bauteile mitnimmt. Erst danach beginnt die eigentliche Abwägung zwischen Wohnkomfort, Wirtschaftlichkeit und Energieverbrauch, bei der Sie eigene Schwerpunkte setzen dürfen.

Auf der zweiten Ebene entscheidet die Abhängigkeit. Manche Maßnahmen verlieren ihre Wirkung oder ihren Sinn, wenn sie zur falschen Zeit erfolgen. Wird die Gebäudehülle verbessert, sinkt der Wärmebedarf, und eine vorher ausgelegte Heizung ist danach zu groß dimensioniert. Umgekehrt bringt eine gedämmte Fassade wenig, solange die Fenster nicht dazu passen und sich Feuchte an der kältesten Stelle sammelt. Solche Zusammenhänge gehören ausdrücklich in den Plan.

Als Faustregel gilt, dass die Hülle vor dem Wärmeerzeuger an der Reihe ist. Der Grund liegt in der Auslegung. Eine Heizung wird auf den Wärmebedarf des Gebäudes berechnet, und dieser Bedarf sinkt durch Dämmung und dichte Fenster erheblich. Wer zuerst die Anlage erneuert, kauft eine Leistung, die er nach der nächsten Etappe nicht mehr braucht, und betreibt sie dauerhaft außerhalb ihres günstigsten Bereichs. Lässt sich der Austausch nicht aufschieben, weil das Gerät ausgefallen ist, sollte die spätere Verbesserung der Hülle in der Auslegung bereits berücksichtigt werden.

Ein Fahrplan wird erst brauchbar, wenn er den finanziellen Rahmen abbildet. Ordnen Sie jeder Etappe eine grobe Größenordnung zu und halten Sie fest, welche Etappe aus laufenden Mitteln und welche aus Rücklagen oder Fremdkapital finanziert werden soll. Wichtig ist ein Spielraum für Unvorhergesehenes, denn im Bestand treten regelmäßig Befunde auf, die vorher nicht sichtbar waren. Ohne diesen Spielraum kippt die gesamte Planung beim ersten unerwarteten Fund.

Förderprogramme können einzelne Etappen unterstützen. Bekannte Anlaufstellen sind die KfW und das BAFA. Bedingungen, Antragswege und Höhen ändern sich allerdings regelmäßig, weshalb der aktuelle Stand vor jeder Entscheidung geprüft werden sollte. Verbindlich ist immer nur die zum Zeitpunkt der Antragstellung gültige Regelung. Rechnen Sie eine Maßnahme deshalb zunächst ohne Förderung durch und behandeln Sie eine mögliche Unterstützung als Verbesserung, nicht als Voraussetzung.