Sanierung im bewohnten Zustand organisieren

Nicht jeder Eigentümer kann während einer Sanierung ausziehen. Manchmal fehlt eine bezahlbare Zwischenlösung, manchmal sprechen Arbeitsweg, Schule oder Pflegesituation dagegen. Die Arbeiten im bewohnten Haus fortzuführen ist möglich, verlangt aber eine grundsätzlich andere Organisation als eine leergezogene Baustelle. Jede Entscheidung über Abschnitte, Schutzmaßnahmen und Zeiten wirkt sich unmittelbar auf den Alltag der Bewohner aus.

Dieser Beitrag beschreibt, wie sich eine Sanierung im bewohnten Zustand strukturieren lässt, welche Vorkehrungen wirklich helfen und an welchem Punkt ein zeitweiliger Auszug die bessere Lösung ist. Er behandelt die Bildung von Bauabschnitten, den Schutz vor Staub und Lärm, die Sicherung der täglichen Versorgung sowie die Absprachen, die vor Baubeginn schriftlich festgehalten werden sollten. So können Sie realistisch einschätzen, was für Ihren Haushalt zumutbar bleibt und an welchen Stellen eine andere Lösung sinnvoller ist.

Ausschlaggebend ist, ob sich das Gebäude in klar trennbare Bereiche gliedern lässt. Ein Haus mit mehreren Geschossen, getrennten Treppenläufen oder einer abschließbaren Wohneinheit bietet dafür gute Voraussetzungen. Schwierig wird es, wenn zentrale Bauteile wie das Treppenhaus, die einzige Wasserleitung oder das Dach über allen Wohnräumen betroffen sind. In diesen Fällen greift jede Maßnahme unvermeidlich in den gesamten Wohnbereich ein.

Der zweite Maßstab ist die Art der Arbeiten. Trockenbau, Malerarbeiten und der Austausch einzelner Fenster lassen sich mit vertretbarem Aufwand abschirmen. Umfangreiche Abbrucharbeiten, das Stemmen von Schlitzen in tragenden Wänden, das Aufnehmen von Estrich oder eine vollständige Erneuerung der Haustechnik erzeugen dagegen eine Belastung, die sich räumlich kaum begrenzen lässt. Vor der Entscheidung sollte deshalb der geplante Leistungsumfang danach durchgesehen werden, welche Arbeiten das Haus als Ganzes betreffen.

Das Grundprinzip lautet, dass zu jedem Zeitpunkt ein vollständig nutzbarer Wohnbereich zur Verfügung steht. Dieser Bereich braucht mindestens einen Schlafraum, eine Möglichkeit zum Kochen, eine Waschgelegenheit mit Toilette sowie einen sicheren Zugang von außen. Erst wenn diese Grundausstattung gesichert ist, darf der nächste Abschnitt geöffnet werden. Wer stattdessen mehrere Bereiche gleichzeitig aufreißt, verliert genau diesen Rückhalt und steht innerhalb weniger Tage vor einer Wohnsituation, die niemand länger durchhält.

Die Reihenfolge der Abschnitte richtet sich nach der Verfügbarkeit von Ersatzflächen. Sinnvoll ist es, mit einem Bereich zu beginnen, der nach Fertigstellung als Ausweichquartier für den nächsten dienen kann. Auf diese Weise wandert die Wohnnutzung durch das Gebäude, während die Baustelle in die andere Richtung fortschreitet. Diese Staffelung verlängert die Gesamtbauzeit gegenüber einer leeren Baustelle spürbar, macht das Vorhaben dafür überhaupt erst durchführbar.

Planen Sie zusätzlich Lagerfläche ein. Möbel, Hausrat und Bauteile, die zwischengelagert werden, brauchen einen Platz, der weder den Bauablauf behindert noch die verbliebene Wohnfläche unbrauchbar macht. Häufig ist ein externes Lager auf Dauer günstiger als der Verlust eines nutzbaren Raumes über viele Wochen. Sortieren Sie vor dem Einlagern aus, denn Gegenstände, die ohnehin ausgetauscht werden sollen, müssen nicht zweimal bewegt werden. Empfindliche Möbel gehören zusätzlich staubdicht verpackt.

Bad und Küche entscheiden darüber, ob das Wohnen während der Bauzeit erträglich bleibt. Für das Bad genügt oft ein einfacher Anschluss in einem Nebenraum mit Waschbecken, Dusche und Toilette, sofern Zulauf, Ablauf und ein Bodenaufbau vorhanden sind, der Spritzwasser verträgt. Für die Küche reichen in der Regel eine Spüle, zwei Kochstellen und ein Kühlgerät. Wichtig ist, diese Provisorien vor Beginn der Arbeiten herzustellen und nicht erst dann, wenn das eigentliche Bad bereits ausgebaut ist. Klären Sie außerdem früh, wie lange die Provisorien bestehen bleiben sollen, denn davon hängt ihre Ausführung ab.

Feiner Baustaub ist die größte Belastung im bewohnten Haus, weil er sich über Türspalten, Treppenläufe und die Lüftungswege im gesamten Gebäude verteilt und sich in Textilien festsetzt. Einfache Folienvorhänge reichen dafür nicht aus. Wirksam sind geschlossene Abschottungen mit Rahmen, dichten Anschlüssen an Wand und Boden sowie einer Schleuse am Übergang. Ergänzend sollten Türen zu nicht betroffenen Räumen dauerhaft geschlossen bleiben.

Lärm lässt sich nicht vermeiden, aber zeitlich ordnen. Legen Sie mit dem ausführenden Betrieb fest, in welchem Zeitfenster besonders laute Arbeiten stattfinden und wann Ruhe herrscht. Für Bewohner im Homeoffice oder mit kleinen Kindern ist eine verlässliche Absprache oft wichtiger als eine Verkürzung der Gesamtdauer. Erschütterungen durch Stemmarbeiten verlangen zusätzlich Aufmerksamkeit, weil sie Risse in angrenzenden Räumen verursachen und Regale sowie Hängeschränke lockern können.

Eine Abschottung wirkt erst dann zuverlässig, wenn der Luftdruck stimmt. Wird im Bauabschnitt Luft abgesaugt und nach außen geführt, entsteht dort ein leichter Unterdruck, und die Luft strömt aus dem Wohnbereich in die Baustelle statt umgekehrt. Dieses Prinzip verhindert Staubwanderung deutlich besser als jede zusätzliche Folienlage. Achten Sie darauf, dass Absaugung und Nachströmöffnungen zusammenpassen und dass die Geräte auch während der Pausen laufen, weil sich der Staub sonst genau dann verteilt. Bodenschutz auf allen Verkehrswegen und ein täglich gereinigter Zugang ergänzen diese Maßnahme sinnvoll.

Wasser, Strom und Wärme fallen bei einer Sanierung zeitweise aus. Diese Unterbrechungen sind planbar und sollten frühzeitig terminiert werden, damit Bewohner sich darauf einstellen können. Für längere Ausfälle der Heizung in der kalten Jahreszeit braucht es eine Ersatzlösung. Ebenso wichtig ist die Frage, welche Stromkreise während der Umbauphase gesichert weiterlaufen müssen, etwa für Kühlgeräte, medizinische Geräte oder die Kommunikationstechnik.

Sicherheit hat auf einer bewohnten Baustelle einen höheren Stellenwert als anderswo, weil sich Personen ohne Schutzausrüstung im Gebäude bewegen. Fluchtwege müssen frei bleiben, Treppen benötigen einen sicheren Handlauf, offene Schächte und Deckendurchbrüche gehören zuverlässig abgedeckt und gesichert. Rauchwarnmelder dürfen nicht dauerhaft abgeklebt bleiben, auch wenn Staub sie auslöst. Diese Punkte gehören ausdrücklich zu den Absprachen und nicht in den Bereich stillschweigender Annahmen.

Für Haushalte mit kleinen Kindern, pflegebedürftigen Angehörigen oder Haustieren gelten strengere Anforderungen. Werkzeug, Baustoffe und Elektroleitungen müssen außerhalb des Wohnbereichs gelagert werden, Zugänge zur Baustelle brauchen eine Sicherung, die sich nicht versehentlich öffnen lässt. Bei Arbeiten mit erhöhter Staubbelastung oder mit Materialien, die Ausdünstungen erzeugen, ist ein zeitweiliger Aufenthalt außerhalb des Hauses die verlässlichere Lösung. Halten Sie solche Tage im Terminplan fest, damit die Betreuung rechtzeitig organisiert werden kann.

Vieles, was im bewohnten Zustand Streit erzeugt, lässt sich vorab schriftlich klären. Dazu gehören die Arbeitszeiten, die Nutzung von Sanitäranlagen und Stromanschlüssen durch die Handwerker, die Schlüsselregelung, der Umgang mit Abfall sowie die Frage, wer die Baustelle täglich reinigt. Ebenso sollte festgelegt sein, wie Sie erreichbar sind und wer bei Rückfragen entscheidet, wenn Sie tagsüber nicht im Haus sind.

Ein fester Ansprechpartner erleichtert diese Abstimmung erheblich, weil Rückfragen nicht zwischen mehreren Firmen hin und her wandern. Bei RaBau Komplettsanierung begleitet ein fester Ansprechpartner das Vorhaben bis zur Schlüsselübergabe, sodass Anliegen aus dem Wohnalltag an einer Stelle zusammenlaufen. Sinnvoll ist zusätzlich ein kurzer, regelmäßiger Termin auf der Baustelle, bei dem der Stand und die Arbeiten der kommenden Tage besprochen werden.

Denken Sie schließlich an das Umfeld. Nachbarn sind von Lärm, Staub und blockierten Stellflächen mit betroffen, ohne einen Nutzen davon zu haben. Eine frühzeitige Information über die voraussichtliche Dauer und über besonders laute Phasen kostet wenig und verhindert Konflikte, die später den Ablauf belasten können. Sinnvoll ist außerdem eine Absprache über Stellflächen für Container und Materiallieferungen, weil gerade darum in engen Wohnlagen die meisten Auseinandersetzungen entstehen.