Dachgeschossausbau und die baulichen Voraussetzungen im Bestand

Über vielen Häusern liegt ein Dachboden, der wenig mehr beherbergt als Kisten und alte Möbel. Dieser Raum ist bereits umbaut, überdacht und erschlossen, weshalb ein Ausbau als naheliegender Weg zu mehr Wohnfläche gilt. Tatsächlich ist der Dachgeschossausbau in vielen Fällen die wirtschaftlichste Erweiterung eines Hauses, sofern die baulichen Bedingungen stimmen.

Genau diese Bedingungen werden häufig zu spät geprüft. Ob aus einem Dachboden ein Wohnraum werden darf, hängt an der nutzbaren Höhe, an der Tragfähigkeit der vorhandenen Decke, am Zustand des Dachstuhls, an der Belichtung und an den Wegen für Rettung und Erschließung. Dieser Beitrag geht diese Punkte der Reihe nach durch und beschreibt zusätzlich, worauf bei Dämmung, Luftdichtheit und Haustechnik zu achten ist, damit der neue Raum ganzjährig angenehm bleibt.

Ein Dachgeschossausbau verändert die Nutzung eines vorhandenen Raumes. Damit greifen andere Anforderungen als für einen Abstellraum, denn ein Aufenthaltsraum muss eine ausreichende lichte Höhe besitzen, ausreichend belichtet und belüftet sein und über gesicherte Rettungswege verfügen. Ob die neue Fläche zusätzlich planungsrechtlich zulässig ist, hängt davon ab, wie viele Vollgeschosse zulässig sind und wie das Dachgeschoss dabei gewertet wird.

Ob eine Genehmigung erforderlich ist, unterscheidet sich je nach Umfang der Maßnahme und nach dem geltenden Landesrecht. Bleiben Kubatur und Dachform unverändert und werden lediglich Räume ausgebaut, kann ein vereinfachtes Verfahren genügen. Sobald Gauben ergänzt, das Dach angehoben oder die Außenhülle verändert wird, ist mit einem regulären Verfahren zu rechnen.

Sinnvoll ist es deshalb, vor jeder Planung die Unterlagen des Hauses zu sichten und die zuständige Behörde nach den Anforderungen für den konkreten Fall zu fragen. Das kostet wenig Zeit und verhindert, dass ein fertiger Entwurf an einer formalen Hürde scheitert.

Die entscheidende Größe ist die lichte Höhe nach dem Ausbau, nicht die heute vorhandene. Unter den Sparren entstehen noch Dämmung, Luftdichtheitsebene, Lattung und Bekleidung, und auf dem Boden kommen Trittschalldämmung und Estrich hinzu. Beide Schichten zehren von der Höhe. Wer nur den heutigen Abstand vom Rohboden zum First misst, überschätzt den späteren Raum regelmäßig.

Landesrechtlich wird eine Mindesthöhe über einem bestimmten Anteil der Grundfläche verlangt. Die genaue Regelung unterscheidet sich, das Prinzip ist jedoch überall gleich, denn ein Raum, der nur im schmalen Firstbereich Stehhöhe bietet, gilt nicht als Aufenthaltsraum. Deshalb lohnt eine frühe Abschätzung mit einem Schnitt durch das Gebäude, in dem die geplanten Aufbauten bereits enthalten sind.

Ist die Höhe knapp, gibt es Wege, sie zu gewinnen. Eine Dämmung oberhalb der Sparren lässt den Querschnitt innen frei, eine Gaube schafft Stehhöhe in einem Teilbereich, und in manchen Fällen ist das Absenken der Decke des darunterliegenden Geschosses eine Option. Jede dieser Lösungen hat Folgen für Kosten und Genehmigung.

Fläche unter einer Dachschräge zählt nicht in voller Höhe zur Wohnfläche. Bereiche mit voller Stehhöhe werden vollständig angerechnet, niedrigere Bereiche nur anteilig und ganz niedrige Zonen gar nicht. Für die Beurteilung eines Ausbaus bedeutet das, dass die Grundfläche des Dachbodens deutlich größer wirkt als die Fläche, die am Ende als Wohnraum zählt. Für die Planung ist diese Unterscheidung wichtig, weil sie beeinflusst, wo Möbel stehen, wo Schränke in die Schräge eingebaut werden und wie sinnvoll eine Gaube an einer bestimmten Stelle ist.

Der vorhandene Dachstuhl gibt die Möglichkeiten weitgehend vor. Ein Sparrendach ohne innere Stützen bietet einen freien Querschnitt und lässt sich meist gut ausbauen. Ein Pfettendach mit Mittelpfette und Stuhlsäulen bringt dagegen Stützen mit, die im Raum stehen und in den Grundriss eingebunden werden müssen. Kehlbalken bestimmen zusätzlich die mögliche Deckenhöhe, denn sie lassen sich nicht ohne statischen Ersatz entfernen.

Ebenso wichtig ist der Zustand des Holzes. Vor jeder Planung sollten die Auflager, die Bereiche an Traufe und Ortgang sowie die Anschlüsse an Schornstein und Kehlen auf Feuchteschäden und Befall geprüft werden. Ein Ausbau schließt diese Bereiche für lange Zeit hinter Bekleidungen ein, weshalb Schäden vorher zu beheben sind.

Die Decke unter dem Dachboden war oft nur für geringe Lasten gedacht. Ein Wohnraum bringt Estrich, Möbel und Verkehrslast mit. Ob die vorhandene Balkenlage das aufnimmt, muss rechnerisch beurteilt werden, wobei auch die Spannweite und der Abstand der Balken einfließen.

Reicht die Tragfähigkeit nicht aus, gibt es erprobte Wege. Eine Balkenlage lässt sich durch seitlich angebrachte Hölzer oder Stahlteile verstärken, durch zusätzliche Balken ergänzen oder mit einer aufgebrachten Platte zu einer steiferen Scheibe verbinden. Auch der Austausch geschädigter Balkenköpfe ist Routine. Wichtig ist, dass diese Entscheidungen vor der Wahl des Fußbodenaufbaus fallen, denn eine leichte Trockenschüttung mit Trockenestrich belastet die Decke spürbar weniger als ein klassischer nasser Aufbau und ist bei knappen Reserven oft die bessere Lösung.

Ein bewohntes Dachgeschoss braucht eine durchgehende Dämmebene. Am häufigsten wird zwischen den Sparren gedämmt und darunter eine weitere dünne Ebene für Leitungen ergänzt. Reicht die Sparrenhöhe nicht aus, werden die Sparren aufgedoppelt oder es wird eine Dämmung oberhalb der Sparren aufgebracht, was allerdings eine neue Dacheindeckung voraussetzt und deshalb meist mit einer ohnehin anstehenden Dachsanierung verbunden wird.

Ebenso wichtig wie der Dämmstoff ist die Luftdichtheit auf der Raumseite. Sie verhindert, dass feuchte Innenraumluft in die Konstruktion strömt und dort kondensiert. Die Bahn muss lückenlos verklebt und an Wände, Fenster, Schornstein und Balken sauber angeschlossen werden. Jede Durchdringung für Leuchten oder Steckdosen ist eine potenzielle Schwachstelle, weshalb eine zusätzliche Installationsebene die bessere Lösung ist.

Nicht zu unterschätzen ist der Sommer. Unter einer geneigten Dachfläche heizt sich ein Raum stark auf. Wirksam sind ein außen liegender Sonnenschutz an den Dachfenstern, eine schwere Dämmung mit hoher Wärmespeicherfähigkeit sowie die Möglichkeit, nachts quer zu lüften. Ein innen liegender Vorhang allein erreicht diese Wirkung nicht.

Viele ältere Dächer haben keine dichte Unterspannbahn, sondern verlassen sich auf eine belüftete Ebene unter der Eindeckung. Wird beim Ausbau bis an die Ziegel gedämmt, ist dieser Luftweg unterbrochen und Feuchte bleibt in der Konstruktion stehen. Vor dem Dämmen ist deshalb festzustellen, welche Schicht oberhalb der Sparren vorhanden ist und wie diffusionsoffen sie sich verhält. Aus diesem Befund ergibt sich, ob die Belüftungsebene erhalten bleiben muss oder ob eine vollflächige Dämmung fachlich vertretbar ist.

Belichtung entsteht über Dachflächenfenster, Gauben oder Giebelfenster. Dachflächenfenster sind wirtschaftlich und bringen viel Licht, schaffen jedoch keine zusätzliche Stehhöhe. Eine Gaube ist aufwendiger und meist genehmigungspflichtig, erweitert aber den nutzbaren Bereich und verbessert den Ausblick. Für Aufenthaltsräume ist außerdem zu beachten, dass mindestens ein Fenster als Rettungsweg dienen können muss, was Anforderungen an Größe, Höhe der Brüstung und Öffnungsart stellt.

Die Erschließung wird oft unterschätzt. Eine Einschubtreppe genügt für einen Wohnraum nicht, es braucht eine feste Treppe mit ausreichender Breite, sicherer Steigung und genügend Kopffreiheit an der Deckenöffnung. Diese Öffnung greift in die vorhandene Decke ein und muss statisch ausgewechselt werden, weshalb ihre Lage früh im Grundriss festgelegt gehört.

Bei der Technik ist zu prüfen, ob Heizleistung, Leitungen und Warmwasserbereitung die zusätzliche Fläche abdecken. Ein Bad im Dachgeschoss verlangt zudem eine gesicherte Entwässerung und eine ausreichende Entlüftung. Für energetische Maßnahmen bestehen Programme von KfW und BAFA, deren Bedingungen sich ändern können und vor der Beauftragung zu prüfen sind.